欠陥マンションNET

■欠陥といってもいろいろあります。欠陥マンションを買ってしまった、借りてしまった。
あきらめるのは早い。手をつくして解決しましょう。

■このサイトでは、さまざまな欠陥マンションを解決するヒントを提供していきます。

■マンションを買うにしろ借りるにしろ、関連法規や制度について知っておくことは大事なことです。

■買う前に、借りる前に、そのマンションに欠陥がないのか徹底的にチェックしましょう。素人なりに判断できることもあります。

■残念なことに欠陥マンションを買ったり借りたりしても、ひとりで悩むことはありません。公的な機関やさまざまな団体があなたを助けてくれます。相談しましょう。
左バーのリンクを参考にしてください。

■欠陥のいろいろ
・倒壊の危険　・鉄筋の本数不足　・雨漏り　・壁のひび割れ
・シックハウス　・音漏れ　・蛇口から赤い水　・外壁のタイル割れ


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■NIKKEI NETからの引用です。
「国土交通省は22日、売り主に加入を義務付ける、欠陥住宅の補修や建て替えの費用を負担する保険について、分譲マンションだけでなく戸建て住宅も対象とする方針を決めた。必要な資金を確実に拠出できることを売り主に証明させるのが狙い。保険だけでなく銀行などによる保証も認める。今国会で宅地建物取引業法などを改正する考え。ただ故意や重過失による欠陥への対応など課題も残っている。
　国交省は22日の社会資本整備審議会の基本制度部会で耐震強度偽装事件の再発防止策をまとめた。売り主の欠陥住宅への補償能力の証明義務付けは消費者保護策の柱になる。」

■売主であるヒューザーに補償責任を求めても、「無い袖はふれない」ので現実問題として同社から補償されることは永遠にないでしょう。被害者の方には気の毒ですが。

■保険には当然のこととして費用負担が発生します。今回の国交省の方針は売主に対する加入義務ですから、直接的に住宅の購入者の負担ではありません。

■が、ですね。万が一、補償の事態が発生すれば、その補償額は巨額です。当然のことですが保険会社としては相当額の保険料を設定さざるを得ないのでは。

■結局は住宅価格にはね返り、消費者の負担になるのが目に見えているではありませんか。


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■いったい欠陥マンションはどのくらいの比率や件数なのか、良くわかりません。推定では約30万戸が耐震基準が0.5未満といわれていますが実際に調査したわけではありませんから。

■そんな中で、東京都中央区は９日、２０００年度以降に区が建築確認した構造計算が必要なすべての物件について、問題がないか調査することを明らかにしました。全国の自治体では初めての例になります。もちろん費用がかかることになるのですが約2800万円の予算を組むといいます。

■対象は約８８０物件で、半年ほどで調査を終える予定とのこと。１９９９年度以前の物件は、既に書類の保存期限が切れているので対象外のようです。ということは旧建築基準で建てられた物件についてはやはり放置されることになるのでしょうか。

■この調査では、まず職員が構造計算書を点検。不審な点が見つかった場合は、区が計算ソフトを使って再計算したり、構造計算の専門家に再計算を委託して耐震強度を詳しく調べるようです。さて、調査の結果ですね、耐震基準が0.5未満の物件が見つかった場合、退去命令や建て直しということになるのでしょうか。


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■・ライブドア事件　・ＢＳＥ問題　・東横イン問題
そして耐震データの偽装問題です。前にも記したことなのですが、最近のテレビや新聞の報道の仕方に疑問を感じます。

■つまり、現象面をおもしろおかしく書きたてることに終始してしまっているのですね。ホリエモンが当局の車に乗せられているのをヘリで追いかけて、それをテレビで放映する。いったい何の意味があるというのかね。番組を作るのも見るのもバカばかりということでしょうか。

■情報を正しく伝えることがメディアの機能のひとつとすれば、いや仮説として受け手がそれを求めていないとしても、報道機関としての立場を標榜するのであれば、記事や放映にはヘタな脚色や演出よりも、ある種の客観性や科学的な根拠があってしかるべきではないのか。

■たとえばＢＳＥだ。管理人の知る限り、我が日本国での牛のＢＳＥ発症例はこれまで22例に対して、一方の米国では2例。では牛の頭数はというと、米国は日本の100倍以上保有しています。もしこれが事実であればという前提つきですが、管理人個人としてはニューヨークでステーキを食べるのは平気だが、日本でスキヤキをつつく方にコワさをより感じますね、確率的にね。

■しかし、テレビや新聞の報道は米国の検査もれをセンセーショナルに報道することに躍起になっています。ヒステリーかお前は、と突っ込みたくもなります。ここでも現象面を大きく取り上げる姿勢ばかりが目につき、事実や統計といった情報を提供することなく、コトの本質を論じたり、解決への展望を語ることがおろそかにされています。

■管理人は民主党を応援していますけれど、ＢＳＥの問題で農水省の大臣の首をとるなどとはしゃでいるようでは、ガッカリです。大事なことは、国会なんだから、高いレベルでの議論が求められるはずです。大臣の首をとることが目的化してはいませんか民主党さんよ。国民にとって中川大臣がどうなろうと知ったこっちゃありません。280円で牛丼が食えるかどうかが問題なんです。

■さて、当サイトのテーマは「欠陥マンション」ですが、耐震データの偽造問題についてのメディアの取り上げ方も芸能ニュースなみと言わざるを得ません。ここでも現象面の報道に終始します。退去命令や住民の困惑ぶり、ヒューザー小島社長のコメント、検査機関の間抜けさ加減等々です。現象から学び、本質をとらえ、対策や予防措置をとるという当たり前のことが望まれます。

■本当に耐震強度が基準値の0.5未満が危険というなら、既存住宅にあるといわれる約30万戸の「危険なマンション」をどうするというのでしょうか。

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■「欠陥マンションの見分け方のポイント」として週刊「エコノミスト」に記事掲載されていますので紹介します。

■「これから買う人」
�@重要なのは契約前
�A信頼できる建築士を探す
�B建築前なら工事現場などを建築士にチェックしてもらう
�C契約済みで入居待ちの場合は、内覧会などに建築士に同行してもらう

■「すでに住んでいる人」
�@情報に惑わされず、自分なりに問題がないかチェックする
�A問題が多い場合は、管理組合で合意し、マンション全体をチェックする
�B問題ありと判断した場合、施行業者ではなく、売主に診断などを要求する
�C建築確認時期が、耐震設計基準が大幅に強化された1981年6月以降か、それ以前かを確認し、旧耐震基準の建物の場合、管理組合で合意し、耐震診断を受ける
�D新耐震基準の建物でも不安があれば構造計算書を入手し、管理組合で合意の上で構造計算の再計算を行う
�E構造計算に偽造が見つからなくても、欠陥マンションの疑いがある場合は、管理組合で合意のうえで耐震診断を受ける
�F耐震診断・改修を受ける際は助成制度があるか否か、必ず自治体に確認する
�G業者を選ぶ際は、管理組合の複数の人が納得して信頼できる建築士や業者を探す手間を惜しまない
�H管理組合が一つにまとまることが最大のポイント

■一生に一度あるかないかの買い物ですから、最低限の費用負担と手間をかけることが大事ですね。

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■21日の国会で民主党の長妻議員が指摘しています。耐震強度が0.5に満たないマンションが約30万戸あるという。（戸建住宅はなんと200万戸）

■今回の耐震データ偽造事件では、耐震強度が0.5未満のものは震度5強で倒壊の恐れがあるとして、住民に対しての退去命令と解体が決められました。

■長妻議員が指摘した30万戸は、もちろん個々の物件が特定されているわけでもなく、その数も推定です。しかし現実に調査が進み、耐震強度が0.5以下であることが判明したとき、行政はどうするのでしょうか。そして、住民はどうすれば良いのでしょうか。

■阪神・淡路大震災での死者の8割以上が住宅の倒壊による圧死と推定されています。こうしたことから、もし自分の住んでいる住居の耐震強度が0.5であることが次々に判明すれば大混乱です。この問題がどのように収拾されるのか想定することが出来ません。

■民主党は12日から「耐震強度偽装問題徹底究明サイト」を開設しました。「耐震強度偽装問題」に関する情報を一元化し、政党としてきちんと取り組むのが目的です。

■この問題に限らず、ブログを活用しての政党の取り組みは良いことではないでしょうか。

■コメントやトラックバックも受け付けるとのこと。どのように展開するのか見ものですね。管理人もさっそく会員登録しました。

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■耐震強度の偽装問題が発覚するまでは、「住宅性能表示」制度についての関心はさほどではなかったようです。

■欠陥マンションの購入や賃貸を防ぐためにも、この制度を活用することは大事なことです。新築のみならず、既存住宅にも適用されますので、販売業者側にとっても信用を得るためには積極的に取り組むことになるでしょう。

■ここでは、この「住宅性能表示」制度について詳しく解説します。

・制度の背景
　住宅性能表示制度は、2000年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略して「品確法」といいます）に基づく制度です。

・制度の骨子は次の3点です。
　1.瑕疵担保責任（10年間の保証義務）
　2.住宅性能表示制度
　3.紛争処理体制の整備

■「住宅性能表示」制度の対象物件
この制度が発足した当初は新築のみが対象でした。現在は中古住宅も対象になっています。
新築の場合は性能評価項目が9分野29項目に対して、中古の場合は6分野21項目が設定されています。そして検査を経て各項目に等級が判定されます。ちなみに、特定の分野だけの性能評価を受けることは出来ません。
■9分野とは？　
　9分野の概要
　1.構造の安定（地震などに対する強さ）
　2.火災時の安全
　3.劣化の軽減（柱や土台などの耐久性）
　4.維持管理への配慮（配管の清掃や取替えのしやすさ）
　5.温熱環境（省エネルギー対策）
　6.空気環境（シックハウス対策・換気）
　7.光、視環境（窓の面積）
　8.音環境（遮音対策）
　9.高齢者や障害者への配慮

■誰が評価するの？
評価は大臣指定の評価機関が実施することになりますが、このなかには例の「イーホームズ」が入っているのは皮肉ですね。ま、それはともかく、第三者機関による評価ということです。現在は全国で93の機関があります。指定住宅性能評価機関

■評価は2種類
設計評価と建設評価です。文字どおり、設計評価は設計段階での図面評価、建設評価は建設工事・完成段階での評価です。費用は別々に必要となります。

■評価（性能）の等級とは？
上記9分野についての評価結果は等級で示されますので、素人でもわかりやすく理解することが出来ます。一例として今回の偽装で問題となった耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）を見ます。
○等級3
　等級1の1.5倍（約600ガル※）の地震力に対して倒壊・崩壊しないこと。消防関係施設等のうち、災害時に防災拠点となる施設や放射性物質貯蔵施設と同程度の強度。
○等級2
　等級1の1.25倍（約500ガル）の地震力に対して倒壊・崩壊しないこと。学校や病院など、多数の人が利用する施設と同程度の強度。
○等級1
建築基準法に定められている地震に対する倒壊防止基準を満たしていること。数百年に一度といった、極めてまれに発生する地震（震度6強から7、地盤面加速度が約400ガル程度の地震）に対して、倒壊・崩壊しないこと。

■等級についての考え方
耐震等級を見てわかるとおり、一般住宅やマンションが各性能分野で最大の等級を求める必要はありません。またコスト的にも合わなくなります。

■評価手数料はいくらくらい？
戸建住宅と共同住宅、それぞれ床面積により定められています。
50戸程度のマンションの例ではざっと170万円くらいかかるようです。（設計評価、建設評価）1戸あたりにすれば4万円弱です。2000万円以上の買い物ですから、必要経費としてこれくらいの負担はやむを得ないかな。住宅性能評価手数料


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■一歩前進でしょうか。国土交通省は住宅品質確保促進法、いわゆる「品確法」を改正し、分譲住宅の建築主（販売業者）に、住宅の欠陥を補償する保険への加入を義務づける方向で検討に入りました。
耐震偽装防止、建築主に保険加入を義務付け　国交省検討

■当然のことですが、保険料の負担分が住宅の価格に乗せられることになります。また、一般的に「保険」は「悪意」にもとづく瑕疵については補償しませんから、姉歯のように詐欺的な行為による場合はどうなるのでしょうか。

■保険による補償制度は、住宅の購入者の財産を守ることにつながりますから、基本的には評価できることです。しかし、根本的には、偽装そのものの防止をどうするかについて、業界の改革が必要であることに変わりはありません。

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■では、建築業界は今回の問題について、どのように取り組もうとしているのでしょうか。目立つののは「ウチの会社は偽装に関係ありません」というようなコメントです。
ちなみに、いくつかの大手のマンション業者のホームページはこうなっています。
・住友不動産販売---トップページにコメントなし
・大京---ニュースリリースで「姉歯と関係ない」の趣旨
・藤和不動産---同じく「姉歯と関係ない」のコメント
・リクルートコスモス---「姉歯と関係ない」のコメント
・ダイア建設---コメントなし
・昭和地所---コメントなし
・三井不動産---「姉歯と関係ない」のコメント
業界にとっては大問題のはずなのに、積極的に取り組む姿勢が全く感じられません。文面も申し合わせたかのように似かよっています。
ゼネコンも見て見ましょう。
・鹿島建設---「プラザホテル舞鶴」について「当社の責任はない」の趣旨
・竹中工務店---コメントなし
・大林組---「ヴィアイン新大阪ウエスト」について「偽装を見抜けなかったのは当社の責任ではない」の趣旨
・清水建設---コメントなし

■要するに、「自社に責任は無い」ことを言うのみで、これからの業界がどうあるべきという視点での積極的な提議が皆無です。

■今回の偽装問題は、もちろん行政にも責任はあるわけですが、直接に手を染めたのは民間業者であり、その意味においても業界の大手から改革の提案が生まれてこないのは一般の消費者の納得が得られません。

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